多地项目存“烂尾”风险 泰禾寻求复工复产机会何在?

原创 PC4f5X  2021-05-18 23:12 

多地项目存“烂尾”风险 泰禾寻求复工复产机会何在?

“4月竣工、6月交房,但是我们的房子还是个坑。”泰禾肇庆院子、北京院子二期等项目业主开始担心最终会落到“钱房两空”的境地。日前,泰禾全国维权群负责人告诉《财经》新媒体记者,目前泰禾延期交付、存在烂尾风险的项目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多个项目,涉及10万多户共计百万业主。

今年5月初,泰禾北京院子二期业主摄于项目施工工地

对于泰禾的复工复产,部分业主并不认可,指责其是“云复工”、“假复工”,项目仍处于基坑状态。面对这些质疑,泰禾方面在接受《财经》新媒体记者采访时表示,该公司在外部进行“引战”与债务重组的同时,正在寻求推动项目复工复产的方案。

值得关注的是,有着“地王收割机”称号的泰禾,已经连续两年无新增土储,总市值65亿元较2018年最高点跌去近九成。刚刚公布的2020年财报暴露出来更多的问题,除了净利润暴跌1171.83%外,中兴华会计师事务所在审计报告中对泰禾年报给出“持保留意见”,为上市公司中少见。自宣布拟引入万科、启动债务重组以来,泰禾未有新增融资,而债务利息还在不断累积,泰禾如何扛过2021年?

烂尾项目或涉及逃避资金监管问题

目前泰禾延期交付、存在烂尾风险的项目有北京院子二期、上海大城小院、太原金尊府等40多个项目。业内普遍认为,存烂尾风险的这些项目或与逃避资金监管风险有关。

《财经》新媒体记者从多位北京院子二期业主提供的收款凭证发现,收款银行除了监管银行大连银行外,还有工商银行、招商银行等不同银行。而收款方除了该项目开发商北京泰禾锦绣置业有限公司外,还有北京中维泰禾置业有限公司、北京泰禾置业有限公司等多家公司。

北京院子二期业主提供的购房款回执单

据业主粗略统计,北京院子二期项目有多个银行账户,但监管账户资金非常少。泰禾全国维权群负责人给记者提供的资料显示,上海泰禾大城小院被转移购房款达数十亿元;郑州泰禾中州院子监管账户仅有几十万元;太原泰禾金尊府监管账户余额所剩无几……其中,北京、郑州等项目的监管账户余额,已得到当地政府相关人员的证实。

《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定:“商品房预售资金只能用于工程建设”。那么,购房款没有用于楼盘建设,到底去哪儿了呢?

据北京泰禾院子二期业主提供的资料显示,泰禾先后挪用近数十亿元购房款用于偿还集团各种债务。其中,有不少资金被直接转入债权人之一的华融旗下的子公司账户。

在地产分析师严跃进看来,出现上述多种违规现象说明企业资金压力较大。开发商违规收取和挪用监管资金,是楼盘走向烂尾的开始。而资金监管漏洞存在的原因,在于监管银行与开发商的复杂关系,一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,其目前所接触的泰禾烂尾楼项目均普遍存在逃避资金监管情况。在收预付款的时候,实际收款账户不是监管账户,此举违背了商品房预售及预售资金监管的相关规定。如果还存在拆分合同虚假售房的行为,则违背了商品房销售明码标价相关规定。

监管介入重整清算 复工真实性存疑

近期泰禾官微推送内容显示,北京、南京、厦门等地项目正在逐步复工。4月28日,泰禾召开动员大会,董事长黄其森表示要加快推进复工复产复销,实现破局。面对扑面而来的复工复产消息,业主纷纷质疑其真实性。

原本预计今年6月30日交房的肇庆泰禾院子,已停工1年4个月,项目工程部分停滞于一二层(总高五层),部分仍是土坑。虽然项目方宣布于4月底开始复工,但是该项目业主于5月9日施工现场拍到的照片中可见,土坑上摆放着老式的打桩机,仅有几个工人在作业。

5月9日,泰禾肇庆院子业主摄于项目施工工地

除肇庆泰禾院子外,苏州金樽府、南京金樽府、郑州中州院子等项目业主告诉记者,交房日期不断推迟,而且其复工工地的工人很少。此外,由于开发商欠总包钱,更是难以真正复工。

“2018年买房时项目已封顶,但从2019年开始停工至今,项目外观就没有实质性变化。”郑州中州院子业主徐女士表示,项目交房日期从2020年10月底推迟至今年6月底,但近期工地工人拉出了“泰禾公司8亿售房款不知去向,拒付工人血汗钱”的横幅,让其感到交房更加无望。

近日,泰禾中州院子业主摄于项目施工工地

工程款拖欠并不是个案。据唐先生给记者提供的数据,截至今年5月初,北京泰禾院子二期开发商欠总包中铁建工3亿工程款,导致项目施工一拖再拖。该项目业主从今年4月9日进入泰禾北京总部维权,要求泰禾尽快复工、尽快交房,或者移交国企托管。

由于复工复产不到位,已经有地方政府开始参与项目公司的重整清算。5月7日,漳州市龙海区政府发出通知,由于泰禾开发建设的“白塘湾”项目长期处于停工状态,并存在商品房延期交付以及拖欠工程款等情况,在3月组建服务领导小组的基础上,再成立对泰禾子公司的重整清算组。

泰禾方面表示,泰禾旗下珠海、深圳、漳州、石家庄、顺德等多地子公司与金融机构达成债务重组协议。对于假复工、复产质疑,泰禾方面解释称,部分项目如南昌院子在去年施工进度放缓,但项目并未完全停工,现在南昌院子工地进驻270余位工人,正在加速施工作业。

对于少数尚未确定复工复产节点的项目,泰禾正在寻求解决方案,争取尽快“解扣”。但从全国项目整体层面考虑,为了最多数业主的利益诉求,为了尽快推动企业进入正轨,保证尽可能多的项目尽快交房,泰禾需要尽快复苏、重整旗鼓。

“泰禾由于资金链断裂、深陷债务漩涡而导致全国项目大范围停工烂尾,虚假复工和复销不复工会降低企业的信用形象,进一步加剧危机。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,个别地方政府的介入意味着,政府方面开始重视由于业主大范围维权所产生的社会问题,并开始积极着手解决,可以有效缓解当前困境。

王玉臣指出,一旦发现房子要烂尾,业主应团结并利用一切合法合规的法律手段维权,如查清预售房款监管情况,提起相关逾期交房违约金的民事诉讼等。法律意义上的破产重组或清算流程是由法院组织进行的,一般由债权人或者企业自身提起,烂尾项目业主也可以视情况向法院申请开发商破产,在破产清算中行使业主基本债权优先权。

净利润暴跌1171.83%  债务危机如何破解?

有着“地王收割机”称号的泰禾,连续两年无新增土储,现如今跌出百强销售额榜单,市值较2018年最高点跌去近九成。4月30日公布的财报数据暴露出泰禾更多的问题:2020年三道红线全踩,净利润为-49.99亿元,同比减少1171.83%。同时,资产负债率高达90.75%,已到期未归还借款金额398.5亿元,尚未支付的利息为31.55亿元。

进入今年一季度,公司盈利难题和债务危机并没有缓解。截至今年一季度,泰禾净利亏损3.54亿元,总负债1998亿元,已到期未归还借款金额为431.55亿元,而账上现金及等价物仅为11.67亿元。雪上加霜的是,因为多笔公司债违约,4月末泰禾被判偿须于十日内还四川信托本息42.55亿元及违约金。

泰禾方面在财报中称,该公司有息负债规模较大,资产负债率维持较高水平,存在短期流动性风险。未来,将通过多种渠道筹集资金,解决债务问题。同时推动引入战略投资者事宜,优化股权结构。

不过,摆在泰禾面前的现实是,大股东47.99%的股份被全数冻结,旗下80家房地产开发、商贸公司被注销,万科入股泰禾无实质性进展。同时,今年3月以来,公司财务总监、监事长、监事、品牌总监相继离职,土地储备总建筑面积虽有3240万平方米,但剩余可开发的仅有923.87万平方米,可售优质资产已不多。

在此次年报发布期,出具审计报告的中兴华会计师事务所对泰禾的财务报告给出了保留意见,原因在于涉及利息资本化和三方债务抵账两大方面。

原因之一是,泰禾本年度的融资借款利息费用99.13亿元,其中,资本化金额83.88亿元,费用化金额15.25亿元,其无法获取充分适当的审计证据判断判利息资本化和费用化金额的准确性。

另一个原因,泰禾将其对中城建设有限责任公司的预付款项与嘉兴晟昱的其他应付款(69亿元),依据嘉兴晟昱、中城建、泰禾集团三方签署的相关协议书进行了对冲,最终形成对中城建的债务6.33亿元。中兴华指出,对于预付中城建大额款项的合理性及资金性质、债权债务对冲的合理性,该事务所未能获取充分适当的审计证据。

记者注意到,中城建设原为福建省福清当地建筑公司闽清第一建筑工程公司,后被黄其森收购。根据公开信息显示,中城建设于泰禾无直接股权关系,但近几年泰禾频为中城建设提供债务的连带担保。此外,中城建设在过去数年里中标的绝大多数项目,均为泰禾旗下控股或参股公司项目。

有金融人士向记者介绍,结合财报和天眼查等公开信息,泰禾存在隐匿中城建设上市公司之间的关联关系,有通过非公允交易套取上市公司巨额资金、侵害中小股东权益的嫌疑。

中国注册税务师协会专家丁会仁向《财经》新媒体记者介绍称,保留意见表示企业的财务报表存在审计和会计不同的意见,而会计又不同意调整。导致的原因是泰禾融资利息数据无法判断资本化是否合理,而利息资本化在很大程度会影响到企业利润。如果资本化数据大则利润就会大,另外债权债务对冲确实也会影响到企业利润。

按照泰禾的算法,大量利息资本化后就被记入资产,利润被大幅修饰。不过,丁会仁进一步指出,审计意见很明确的表明企业的财务处理有问题,但因没法确定是财务造假仅提示了风险。目前,没有充分证据表明企业存在财务造假的行为,仍需进一步得数据披露再进行分析。

陈霄表示,未来,泰禾能否解困成功、化解债务危机关键还是看泰禾自身,是否真正推动项目复工、股权重组,不排除其将出售旗下资产来缓解困境的可能性。

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